Hvilket tiltak du skal søke om, avhenger av om du ønsker å opprette en ny eiendom, endre eksisterende grenser eller få klarlagt grensene slik de allerede er.
Ordforklaring
- Matrikkel: Norges offisielle eiendomsregister. Det er en felles, digital database over alle grunneiendommer, bygninger og adresser i Norge, som forvaltes av kommunene og Kartverket. Kartverket omtaler nå «Matrikkelen» primært som «Eiendomsregisteret».
- Tinglysing: Betyr at eierskap, grenser eller andre rettigheter knyttet til eiendommen blir offisielt registrert og juridisk bindende. Det skjer etter at kommunen har registrert endringen i matrikkelen, og Kartverket fører opplysningene i grunnboken.
Hva ønsker du å gjøre?
På denne siden finner du:
Husk at:
- Om du skal gjøre tiltak må du sende skjema til kommunen for å få vurdert lovlighet og registrere eventuelle endringer.
- Eventuelle skjemaer må signeres av berørte naboeiendommer.
- Dokumentasjon som kart, avtaler og lignende må ofte legges ved.
- Alle tiltak må følge gjeldene reguleringsplaner og bestemmelser. Dersom det er i strid, må du søke dispensasjon.
- Kommunen tar gebyr for behandling og oppmåling.
- Er du usikker kan du be om veiledning fra kommunen (ikke gebyrbelagt).
1) Dele en eiendom eller opprette ny eiendom
Dette gjelder når:
- Én eiendom skal bli til to eller flere.
- Det opprettes ny grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom.
Hver ny tomt får egne, juridisk registrerte grenser og kan registreres som en egen eiendom i matrikkelen.
Dersom deling blir godkjent, går saken automatisk videre til oppmåling for å fastsette og merke de nye grensene. Kommunen oppdaterer matrikkelen, og sender deretter melding om endringen for tinglysning.
- Finn ut hvilke reguleringsplaner og bestemmelser som gjelder.
- Dersom delingen er i strid med plan- og bygningsloven eller arealplan, må du søke om dispensasjon.
- LNFR-områder kan kreve detaljregulering før søknad.
Se kart og info
En situasjonsplan brukes blant annet når du søker om byggetillatelse eller endring av tomtegrenser – og er viktig for å vise plassering og avstander til naboeiendommer, veier, med mer.
Situasjonsplanen skal vise hvordan bygninger, uteområder, tomtegrenser og andre elementer ligger på eiendommen.
Se kart og info
Dette kan inkludere:
- Eventuelle dispensasjonssøknader.
- Forhåndsuttalelser fra andre myndigheter.
- Dokumentasjon av vann, avløp og adkomst (jfr. pbl §§ 27-1 til 27-4).
- Dokumentasjon om sikkerhet mot natur- og miljøfare (jfr. pbl §28-1).
- Avkjørselstillatelse, utslippstillatelse og erklæring om rettigheter til andre grunneiere ved behov.
- Alle eiere må signere søknaden.
- Legg ved situasjonsplan, kvittering for nabovarsel og annen relevant dokumentasjon.
Skjema: Søknad om deling (Vestvågøy)
2) Endre grenser mellom eksisterende eiendommer
Grensejustering passer for:
- Små justeringer av eksisterende grenser.
- For å gjøre grensene mer hensiktsmessige.
Arealoverføring passer for:
- Større arealoverføringer.
- Samme type eiendommer (f.eks to grunneiendommer).
- Eierskifte skjer samtidig.
Man kan justere grensen mellom to eiendommer ved grensejustering, dersom det gjelder overføring av små arealer.
- Eiendommene kan maks økes/reduseres med inntil 5 %, og maksimalt 500 m².
- 80 % av eiendommen må være uforandret.
- Justeringen skal ikke øke/redusere verdien på noen av enhetene med mer enn 1G (folketrygdens grunnbeløp).
- Grensejusteringer kan gjøres mellom alle typer eiendommer, og blir ikke tinglyst.
Dersom arealet som overføres er for stort til at det kan grensejusteres, kan det overføres ved arealoverføring.
- Arealoverføring kan bare skje mellom eiendommer på samme «nivå» i matrikkelen. For eksempel mellom to grunneiendommer.
Dersom innsendt dokumentasjon oppfyller kravene, vil kommunen gjøre en oppmåling for å fastsette og merke de nye grensene. Kommunen oppdaterer matrikkelen, og sender deretter melding om endringen for tinglysning.
Dersom arealet er for stort til grensejustering, og gjelder festegrunn, så kan det overføres ved «Endring av festegrunn».
Areal kan overføres i følgende tilfeller:
- Mellom grunneiendommen/jordsameiet og festegrunnen.
- Mellom to eiendommer registrert med festenummer, som har felles grense og er bortfestet fra samme eiendom.
- Omgjøring fra punktfeste til festegrunn med areal og bestemte grenser.
Skjema: Erklæring om arealoverføring (kartverket.no)
3) Slå sammen eiendommer
Dette gjelder for:
- Eiendommmer som grenser til hverandre.
- Har samme eier.
- Ingen heftelser.
Sjekk eierinfo og heftelser i grunnboken i Eiendomsregisteret (kartverket.no)
Dersom innsendt dokumentasjon oppfyller kravene, vil kommunen gjøre en oppmåling for å fastsette og merke de nye grensene. Kommunen oppdaterer matrikkelen, og sender deretter melding om endringen for tinglysning.
Skjema: Krav om sammenslåing (kartverket.no)
Dette brukes når:
- Du vil vite hvor grensene faktisk går.
- Du vil merke eksisterende grenser.
- Ingen endringer i nåværende grenseforhold.
Grensepåvisning endrer ikke eiendomsgrenser, men viser dem slik de allerede er registrert.
Kommunen sender ut en sakkyndig for å fastsette og merke de nye grensene, og justerer deretter matrikkelen med de oppdaterte grensene.
Skjema: Rekvisisjon av oppmålingsforretning (kartverket.no)
5) Feil i eiendomsgrenser i kartet
Retting dersom naboene er enige:
- Skaff dokumentasjon på det du mener er riktig grense.
- Be om å få rettet kartet ved å bestille en oppmåling eller henvend deg til kommunen.
Dersom naboene ikke er enige:
- Saken må avgjøres i forliksrådet, jordskifteretten eller de ordinære domstolene.
I eiendomskartet finnes det ulike grenser og avgrensninger for eiendommer.
Grensene er lagt inn på bakgrunn av den dokumentasjonen som fantes da de ble registrert. Hvor nøyaktig en grense er registrert i registeret, vil derfor variere mye og er blant annet avhengig av hvordan og når informasjonen om grensen har oppstått.
Eldre grenser, fra før 1980, utenfor byer og tettsteder kan ha svært varierende nøyaktighet. Slike grenser er som oftest ikke målt inn og koordinatfestet.
Har du oppdaget en grense du mener er feil, eller som ikke registrert i det hele tatt?
Hovedregelen for å få det endret:
- Bestill en oppmålingsforretning hos kommunen.
- Kommunen sender ut en sakkyndig for å fastsette og merke de nye grensene, og justerer deretter matrikkelen med de oppdaterte grensene.
- Tjenesten er gebyrbelagt.
Retting basert på dokumentasjon:
- Dersom du kan dokumentere at opplysningene er feil. (Påstander holder ikke som dokumentasjon).
- Du har dokumentasjon på det som skulle vært registrert.
Kommunen kan veilede deg om din sak krever oppmåling eller om det kan være mulig å benytte en annen løsning.
6) Dispensasjon
Dispensasjon betyr at kommunen kan gi et unntak fra en regel som normalt gjelder – for eksempel en lovbestemmelse, forskrift eller en plan (som kommuneplanen eller reguleringsplanen).
Det betyr at regelen fortsatt gjelder, men at du i akkurat dette tilfellet får lov til å gjøre noe som ellers ikke er tillatt.
Ingen har krav på å få dispensasjon. Å fravike lov eller gjeldende planer må både være grundig og faglig begrunnet.
Du må søke om dispensasjon hvis tiltaket ditt bryter med gjeldende lover, forskrifter eller planer – for eksempel kommuneplanen, reguleringsplanen eller tekniske krav.
Dette gjelder både når du skal bygge, rive, endre eller dele eiendom.
Eksempler kan være:
- For kort avstand til offentlig vei (byggegrense overskrides).
- For kort avstand til nabogrense.
- For høy utnyttelsesgrad på eiendommen.
- Bygging eller deling nær sjø og vassdrag, der byggegrenser/minimumsgrenser er strengere.
- Tiltak i LNFR-områder der planen normalt ikke tillater bygg eller deling.
Kommunen kan gi dispensasjon hvis:
- Hensynene bak bestemmelsen du søker om unntak fra blir ivaretatt på andre måter.
- Fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Personlige behov (for eksempel større plass, sykdom eller arveoppgjør) er vanligvis ikke avgjørende.
Du kan søke om dispensasjon:
- Samtidig med bygge- eller delingssøknaden, eller
- Som en egen søknad.
Søknaden skal:
- Beskrive tiltaket og hva du søker dispensasjon fra.
- Begrunne hvorfor du mener dispensasjon bør gis.
- Inneholde situasjonsplan og relevante vedlegg.
- Du må også varsle naboene dine om dispensasjonssøknaden. Send e-nabovarsel (e-torg.no)
Skjema: Søknad for dispensasjon (Vestvågøy)
Hva skjer når jeg har sendt inn søknaden?
- Du får beskjed om søknaden er komplett eller om noe mangler.
- Saken sendes til andre myndigheter dersom tiltaket berører deres ansvarsområde.
- Kommunen behandler dispensasjonen før man kan behandle selve bygge- eller delingssaken.
Hvor lang tid tar det?
- En dispensasjonssøknad behandles normalt innen 12 uker.
- Dersom saken må sendes på høring til fylkeskommune eller statlige myndigheter, kan det ta lenger tid.
- Når et vedtak er fattet ligger saken på vent til klagefristen er utløpt.
- Dersom dispensasjonen er innvilget og det ikke er kommet klager innen fristen, overføres saken til bygnings- eller delingsmyndigheten for videre saksbehandling.
Hvem kan gi dispensasjon?
Det er kommunen ved kommunestyret som har myndighet til å gi dispensasjon, jf. pbl. § 19-4 første ledd.
Kommunestyret kan delegere sin myndighet til for eksempel et planutvalg eller til administrasjonen etter reglene i kommuneloven.
Hva koster det
Kommunen tar gebyr for behandling og oppmåling.
Se gebyrlisten for priser.
Hvordan klage på et vedtak?
Dersom et kommunalt vedtak gjelder deg eller påvirker deg, kan du ha rett til å klage.
Les mer på siden: Klage på et vedtak